Immobilienfinanzierung verständlich gemacht
Umschuldung bei der Baufinanzierung
Vor Ablauf der Zinsbindung eines Immobiliendarlehens unterbreitet die finanzierende Bank dem Darlehensnehmer im Normalfall ein Prolongationsangebot. Allerdings kommt es des Öfteren vor, dass die Konditionen des angebotenen Darlehens nicht gerade die attraktivsten Darlehenskonditionen sind. Häufig könnte man bei anderen Banken ein günstigeres Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen.
Trifft man die Entscheidung, die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut fortzuführen, so spricht man von einer Umschuldung. Die Restschuld des ursprünglichen Darlehens wird umgeschuldet beziehungsweise zu neu verhandelten Konditionen einem anderen Darlehensgeber fortgeführt.
Allerdings ist eine Umschuldung mit einem gewissen Mehraufwand verbunden (im Vergleich zur Prolongation). Einmal davon abgesehen, dass ein völlig neuer Darlehensvertrag aufgesetzt wird, verlangt der neue Darlehensgeber eine entsprechende Sicherung des Darlehens. Folglich muss für das neue Immobiliendarlehen eine Grundschuld eingetragen werden. In aller Regel reicht es für die Darlehensabsicherung aus, wenn die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten wird. Es kommt nur äußerst selten vor, dass im Rahmen einer Umschuldung eine Neueintragung der Grundschuld zu erfolgen hat. Die Kosten für eine Grundschuldabtretung hängen von der Höhe des abzutretenden Grundschuldbetrags ab. Bei einem Umschuldungsbetrag von 100.000 Euro sollte man mit ungefähr 500 Euro an Kosten für die Leistungen von Notar und Grundbuchamt rechnen.
Bei Umschuldungen von Immobiliendarlehen sollte man stets beachten, dass diese in der Regel nur dann möglich sind, wenn im Grundbuch keine Vorlasten bestehen. Hat man bei der finanzierenden Bank beispielsweise zwei bestehende Darlehen, von denen eines noch länger läuft, so wird es schwer das andere Darlehen umzuschulden - denn die Bank wird die Grundschuld nicht freigeben. Folglich muss das nicht umzuschuldende Darlehen als Vorlast angesetzt werden. Ob sich dann ein Darlehensgeber findet, hängt von der Höhe der jeweiligen Vorlast ab.