Immobilienfinanzierung verständlich gemacht
Bausparkonstrukte – Gesamtfinanzierung über die Bausparkasse
Auch wenn das Bausparen in Deutschland Tradition hat und sich zahlreiche Leute für den Abschluss eines Bausparvertrags entscheiden, so ist der Anteil an Bauspardarlehen verhältnismäßig gering. Rund Achtzig Prozent der Immobilienkäufer und Bauherren schließen ein klassisches Annuitätendarlehen ab. Gründe für diese Verhaltensweise gibt es gleich mehrere. Einer der Hauptgründe ist die Tatsache, dass die durchschnittlich gewählte Bausparsumme einfach zu niedrig ist, um damit eine Immobilie vollständig finanzieren zu können. Deshalb hatten die Bausparkassen früher das Nachsehen – schließlich konnten sie ihren Kunden keine komplette Baufinanzierung anbieten können.
Doch heutzutage sieht es anders aus, denn seit einigen Jahren werden von den Bausparkassen so genannte Bausparkonstrukte angeboten. Hierbei handelt es sich um Lösungen, welche eine Gesamtfinanzierung über eine Bausparkasse ermöglichen. Der Aufbau eines solchen Bausparkonstrukts kann dabei ganz unterschiedlich aussehen. Letztendlich hat jede Bausparkasse ihre ganz eigene Lösung entwickelt.
Aufbau und Funktionsweise von Bausparkonstrukten
Egal von welcher Bausparkasse man ein Bausparkonstrukt angeboten bekommt, das Prinzip ist im Endeffekt immer Dasselbe: man bespart einen Bausparvertrag, damit man nach dessen Zuteilung ein günstiges Bauspardarlehen in Anspruch nehmen kann. Da es üblicherweise einige Jahre dauert bis ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, aber man als Bauherr oder Immobilienkäufer nicht so lange warten kann, wird der Bausparvertrag vorfinanziert. Unter einer Bausparvorfinanzierung versteht man die Aufnahme eines Darlehens, mit welchem man sein Projekt bezahlen kann. Nach der Auszahlung beginnt die Tilgung, wobei der Tilgungsanteil nicht das Darlehen tilgt, sondern in den Bausparvertrag eingezahlt wird. Ist die Zuteilung erfolgt, so löst das endlich zur Verfügung stehende Bauspardarlehen das erste Darlehen (die Vorfinanzierung / Zwischenfinanzierung) ab. Zur Vereinfachung wird das ganze so verpackt, dass der Darlehensnehmer stets dieselbe Rate zu bezahlen hat – der Wechsel von einem Darlehen in das andere bekommt man überhaupt nicht mit.
Wie bereits erwähnt wurde, kann der Aufbau dieser Darlehen von Bausparkassen zu Bausparkasse ganz unterschiedlich sein – genauso wie die Bezeichnung für Bausparkonstrukte. So gibt es beispielsweise einige Anbieter, bei welchen die Vorfinanzierung deutlich größer als der Darlehensbedarf ausfällt. Der nicht benötigte Anteil wird dabei direkt in den Bausparvertrag bezahlt, was dazu führt, dass dieser früher zuteilungsreif wird. Da diese Finanzierungsprodukte äußerst komplex sind, sollte man sich diese genau erklären lassen – man sollte niemals einen Darlehensvertrag unterschreiben, wenn man den Aufbau der Finanzierung nicht versteht.
Mancher potentielle Darlehensnehmer mag sich jetzt vielleicht fragen, weshalb er solch ein komplexes Finanzierungsprodukt abschließen sollte. Die Antwort ist ganz einfach: Bausparkonstrukte können sehr günstig sein und bieten zugleich eine hohe Zinssicherheit. Beim Konstantdarlehen der Quelle Bausparkasse verhält es sich beispielsweise so, dass der Darlehensnehmer eine hundertprozentige Zinssicherheit hat. Die Zinsbindung erstreckt sich bis an das Ende der Laufzeit – es gibt also kein Prolongationsrisiko. Des Weiteren gelten Bauspardarlehen als äußerst flexibel und die Darlehensnehmer können häufig Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe leisten.
Vergleich mit anderen Darlehensarten
Beim Vergleich mit anderen Darlehensarten gilt es aufzupassen – denn Bauspardarlehen und insbesondere Bausparkonstrukte können nicht ausschließlich den Nominalzins oder den Effektivzins mit anderen Darlehen vergleichen werden. Unter anderem liegt das an Mischzinssätzen und Bearbeitungs- und Abschlussgebühren. Besser ist es die Zahlungsströme einzelner Darlehen miteinander zu vergleichen, denn somit sieht man genau welche Kosten anfallen.